[摘要] 都说中国楼市是政策市，这是长期以来的经验。但国外股市，何尝不是如此？9月美联储决定推迟加息，欧美股市便走出一波上升行情。因此，关注和研究政策走势，对于楼市和股市都很重要。
今年，政府对房地产市场格外照顾，各种救市政策频出，但是这样真的好吗？有人说救市政策频出是在透支未来楼市需求，易产生房地产泡沫进而引发楼市崩盘；也有人说救市政策频出刺激房价，致使房价上涨。
都说中国楼市是政策市，这是长期以来的经验。但国外股市，何尝不是如此？9月美联储决定推迟加息，欧美股市便走出一波上升行情。因此，关注和研究政策走势，对于楼市和股市都很重要。今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。
为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化但整体看2014年的930-2015年的930，基本松绑的对象都为改善需求，从2015年930开始，松绑对象开始面对刚需。
1、继续降准降息：降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。未来还有继续降低的可能性。
2、商业贷款首付继续降低：目前看，之前非限购城市的首付降低到25%政策有望继续调整降低。
3、户籍改革：降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。
4、继续降低房产交易环节税费：包括契税返还、营业税调整都有出现的可能性。
5、放缓房产税落地：负面政策出台会越来越谨慎。
6、普通住宅标准调整，降低税费。
深圳普宅标准上调：2015年10月1日起，深圳将调整普通住房价格标准。调整后，10个区域的普宅总价上限在200万元至490万元之间。南山区价格标准高，坪山新区价格标准低。深圳南山区490万的价格，已经高于目前北京及上海两地高一档的普宅标准（北京五环内总价上限468万元、上海内环内总价上限450万元）。
7、继续释放规划政策红利：
9月，河北省及云南省先后发布房地产市场相关重要文件，都意在促进市场平稳健康发展。河北省利用京津冀协同发展的国家战略为契机，提出促进北京周边地区房地产市场发展，以建设与城市群相适应的卫星城市为目标，强化规划的引领作用，不建“睡城”和“围城”。
云南省也同样强调突出规划的引领和管控作用，强化滇中经济圈房地产业的支撑作用。通过发挥住房公积金作用，并鼓励农民进城购房，以促进居民住房消费。同时，通过各种手段支持房企融资需求，减轻房企资金负担。
8、直接购房减免税费+补贴：
郑州市政府宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴
长沙市政府5月19日发文称，购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，按60元/平获得补贴。后续同类型政策依然会有很多。
9、降低房企融资难度：仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿。
其中包括荣盛、北京城建、华夏幸福、金地、旭辉、金隅、远洋、泰禾等多家知名房企。
10、买房就是爱国：从各种宣传看，对地王、房价的容忍度已经提高。
11、减少土地供应供应。减少保障房供应。
12、公积金政策继续松绑：
房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，中央政府完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的取态，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。这一方面是由于宏观经济运行承压，另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。未来刺激政策可能千奇百怪，只有你想不到，对于刚需来说，特别是一二线城市的，还是别犹豫了。
都说中国楼市是政策市，这是长期以来的经验。但国外股市，何尝不是如此？9月美联储决定推迟加息，欧美股市便走出一波上升行情。因此，关注和研究政策走势，对于楼市和股市都很重要。
在房地产短周期理论中，作为决定短期（未来6个月至12月）房价走势的四大引擎之一，政策又分为货币政策和房地产政策，此两类政策内外结合，共同前推或后拖房价。
回顾去年10月开始的本轮房地产短周期上行阶段，货币政策和房地产政策的同步放松，是核心推动力量。2014年前三季度市场普遍降温，媒体上频现中国楼市“硬着陆论”、“崩盘论”，民众对楼市的预期趋于悲观。其中，已经低迷了三四年的广大三四线城市的购房者，尤其悲观。
而改变这种需求方的悲观情绪，需要不断有刺激性政策出台，就像打点滴，一瓶接一瓶的输水，重病人才会渐趋康复。房地产政策是针对楼市的，而货币政策主要是经济稳增长，但也利好楼市。
不妨回顾一下过去一年多的“打点滴”的序列。房地产政策：限购放松、地方纷救市、9.30新政、3.30新政、限外放松、公积金新政、首套房贷首付降至25%。货币政策：从去年11月开始至今，六次降息、五次降准（其他小工具还包括PSL、SLF、MLF、SLO、MBS等）。
一瓶瓶点滴打下去，结果就是今年以来，商品房销售面积与均价，同比增长8%左右。从70城房价指数来看，去年5月至今年4月连跌12个月，今年5月上拐，涨幅小步扩大至今，9月份已有39个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中一线城市房价涨幅较大。
近段时间，少数城市地王频出，每当诞生一幅地王，周边房价立即向上蹿一蹿。降息降准也是类似效应，每降一次，购房人心里就会痒一下。大家试想，如果一年前已有购房打算，光是降息就有六次，加上额外的降准以及房地产新政，又有多少人能受得了十次以上的刺激？
所以，一线城市和部分二线城市，自去年10月住宅成交显著反弹以来，一直保持在高位。此次双降之后，其打点滴的效应很快就会体现在10月成交量上，预计多数城市10月住宅成交量将高于9月，“银十”成色强于“金九”。
投资股票和购房，都需要顺势而为。跟政策方向走，大概率是正确策略。而从本次双降之后的房贷成本来看，实在是历史上罕见的低息时段。过去十几年，也即自从有个人住房按揭贷款政策以来，房贷利率低的时间是2008年底至2009年。2008年12月经过五次降息之后，五年期以上贷款基准利率为5.94%，当时为了救市，首套房贷利率低打七折，则为4.158%。
而当前，经过6次降息之后，五年期以上基准贷款利率为4.90%，部分城市首套房贷利率打九折为4.41%，个别银行打八五折为4.165%。至于二套房贷，部分银行利率已低于2009年。而当前公积金贷款利率只有3.25%，低于2009年。因此，综合来看，当前房贷利率水平已与2009年差不多，属于历史低水平。
在这样史上罕见的低息环境中，居民应该适当增加负债，尤其是购房贷款，况且还有国家政策支持和优惠。当前，一年期存款基准利率只有1.5％，已经低于9月份1.6%的cpi，进入“负利率”时代。而且，由于当前经济低迷和通胀温和（ppi持续为负，通缩）并存，利率仍有下调空间，2009年至今美欧基准利率接近零，就是前车之鉴。
后的结论是：只要货币宽松不止，房价就很难下跌。就国际上来看，同样是低息环境之下，楼市不太可能低迷。1991年之后日本楼市另当别论。
按我国楼市的短周期规律，2017年房价很可能再度下跌。但届时也须关注，低息环境是否会转向。如果继续实行低息，则房价可能会步入总体平稳，外加区域分化，而非类似2008年下半年至2009年初、2011年下半年至2012年上半年、2014年至今年一季度那样的下跌。低息之下，不必太悲观。
2016年房价将暴涨的10大城市
1、天津
滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。天津也将成为北京“漂置业投资阶层”后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。
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