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增速降至6.9%后楼市进入调整期 2016年的楼市何去何从？

新浪微博 2016-01-20 09:34

[摘要] 一线城市和部分二线城市楼市繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年二季度以后爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。

从2015年全球经济背景来看，美国经济复苏，美元首次加息并且进入加息周期，而欧盟与日本经济环境仍不乐观，这两大经济体正在实施量化宽松的货币政策。对于中国来讲，国内经济数据不景气是事实，恰逢5月份以来股市又大跌，经济大环境并不乐观。中国也不得不实施量化宽松的货币政策，一方面是对冲美元进入加息周期的影响，另外一方面也是为了降低企业融资成本，刺激宏观经济运行企稳。

那么，在经济仍然处于下行阶段的市场背景下，对于2016年的楼市来讲何去何从？

2016年1月19日，国家统计局数据显示，初步核算，全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，经济增速创25年新低。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%，四季度经济增速为全年低。这说明，当前我国宏观经济仍然处于“下行”阶段的基本面并没有改变。

同时，从2015年楼市表现来看，多轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转，的商品房销售面积增速也开始转正，数据显示，2015年商品房销售面积为128495万平方米，比上年增长6.5%。但是同时，从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年，房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落。

那么，什么原因导致上半年尤其是二季度楼市投资、销售等数据表现开始好转但投资数据仍然较低迷？当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2016年货币政策会有哪些变化特征？ 2016年整个房地产市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。

从2015年全年来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市库存去化周期回落至10个月以下，甚至降低至8个月以下，比如：截止2015年12月底，一线城市均已降至10个月以下，北京9.18个月、上海（不含保障性住房）6.60个月、广州8.76个月、深圳6.65个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.99个月、苏州3.83个月、南昌5.5个月、合肥3.92个月，楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面快速好转。

从政策面来看，截止2015年12月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次全面降准，截止12月末，广义货币（M2）余额139.23万亿元，同比增长13.3%，高于2015年12%的目标，货币政策开始走向宽松。此外，政策面对于房企发债较为宽松，从2015年房企发债特征来看，单笔发债规模较大、融资成本低、基本为品牌房企等这些因素也助推上述城市楼市基本面快速好转。

正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好上述一线城市、部分二线城市楼市，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。

此外，2015年9月30日，央行住建部发布930新政，政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率，金九银十毫无悬念地出现，至2015年年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，上述一线城市、部分二线城市再次出现楼市“大年”。

从市场价格预期来看，上述一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如北上广深、合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月仍然会出现涨价的现象。

笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在2015年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

2015年下半年三次“双降”和首套降首付之后，虽然市场成交量价在“金九十银”有所表现，年底也出现翘尾行情，总体上促使上述一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年二季度以后爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。具体来讲，有以下六大理由：

理由之一：楼市供求基本面已基本平衡，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续

同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，2015年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年，房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

理由之二：货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期

2015年 “330新政”以来，大中城市（一线城市、部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

2015年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有六次降息五次降准，此外，央行在年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

笔者认为，央行“双降”、930新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升多持续到2016年季度，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在2015年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期。

从时间的角度来看，2016年上半年上述一线城市、部分二线城市楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势，但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年后的跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

理由之三：美元首次加息之后，美元进入加息周期，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”

美元首次加息之后，美元进入加息周期，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元“做空”，投资客即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。

此外，在美国经济基本面复苏好转的背景下，美元进入加息周期，而中国经济环境仍然处于低迷阶段，2015-2016年的中国货币政策不得不通过量化宽松对冲美元的加息。这对于中国楼市来讲，确实是短期内的利好，市场需求也会借机集中释放，但是，短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症，也就是后期经济再度触底低迷，楼市再度回到的调整期。因此，在美元加息周期已经来临的市场背景下，中国楼市已经不再被看好，在本轮需求集中释放之后，楼市的调整期即将来临。

理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期

2015年以来，除了北上广深这样的一线城市外，南京、苏州、合肥、武汉、杭州、郑州、石家庄等二线城市也开始频现“地王”，甚至上述部分城市还出现“地王”不断易主的状态，市场“面粉贵过面包”也成为常态。

笔者认为，2015年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果2015年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。

无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。

从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从2015年土地市场表现来看，土地市场“地王”现象持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入新一轮的市场调整期。

理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险

2014年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计六次降息五次降准，货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

理由之六：对于半数二线城市、大多数三四线城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力

事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；此外，2015年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为， 2016年二季度开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。

国家统计局数据显示，截止2015年12月末，商品房待售面积仍然有71853万平方米，比上年末增加15.6%，库存仍然在增加。对于房企来讲，无论是2015年还是2016年，仍然面临较大的去库存压力，甚至当前部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

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